Du prix de la nuit à ce qui reste sur votre compte. Le calcul que peu de propriétaires font.
Le reste, ce sont vos réservations en direct : bouche-à-oreille, habitués, votre propre site.
15 % environ chez Airbnb quand l'hôte paie tout, 15 à 18 % chez Booking selon la visibilité choisie.
Sert à compter les ménages. Trente séjours de cinq nuits, ce n'est pas le même travail que cinquante de trois.
Mettez 0 si vous le faites vous-même, ou si vous le refacturez intégralement au voyageur.
Copropriété, énergie, eau, internet, assurance, taxe foncière, abonnements, petit entretien.
Pourquoi le chiffre d'affaires ne veut rien dire
« Je fais 18 000 € par an » ne dit pas si l'activité est rentable. Entre ce que le voyageur paie et ce qui reste sur votre compte, il y a la commission, la TVA sur cette commission, le ménage, et toutes les charges qui tournent que le logement soit occupé ou vide. C'est le montant du bas qu'il faut regarder, et beaucoup de propriétaires ne l'ont jamais calculé.
La TVA sur la commission, que presque personne ne compte
La commission des plateformes est facturée avec la TVA. Sur une commission de 2 500 €, vous payez en réalité 3 000 €. Et si vous n'êtes pas assujetti, vous ne la récupérez pas : c'est une charge sèche, invisible dans les relevés parce qu'elle est retenue avant le versement.
Ce que change une réservation directe
Elle ne coûte rien en commission — mais ce n'est pas magique. Vous reprenez à votre charge ce que la plateforme faisait : être trouvé, rassurer, encaisser, gérer un calendrier qui ne se bloque plus tout seul. Le gain est réel, il se prépare.
Et cela ne se fait pas en allant chercher les voyageurs sur les plateformes. Donner son numéro ou faire régler en dehors pour une réservation venue d'Airbnb ou de Booking, c'est interdit par leurs conditions, et ça se termine par un compte fermé et des versements bloqués. Ce qui est autorisé, c'est que le voyageur vous retrouve ensuite par lui-même.
Ce que ce calcul ne fait pas
Il s'arrête avant l'impôt. Selon votre régime — micro-BIC, réel, société — et selon l'amortissement du bien, le résultat final peut varier fortement. C'est le terrain de votre comptable, pas le mien.
Vos habitués vous coûtent une commission qu'ils n'ont plus besoin de vous faire payer. Un site de réservation directe, avec les calendriers synchronisés dans les deux sens, c'est exactement ce que j'ai fait pour une propriétaire de la Côte d'Azur qui louait trois appartements.